Ratgeber · Verkauf
Vom Erbnachweis bis zum Kaufvertrag in geordneten Schritten
Ein Erbfall bringt Trauer und viele Fragen zugleich. Mit einer klaren Reihenfolge behalten Sie beim Verkauf des Elternhauses den Überblick.
Nach einem Todesfall steht oft ein Haus oder eine Wohnung leer, und die Familie muss entscheiden, wie es weitergeht. Behalten, vermieten oder verkaufen sind die üblichen Wege. Fällt die Wahl auf den Verkauf, sind einige Schritte in fester Reihenfolge zu gehen.
Dieser Beitrag zeigt, wie der Verkauf einer geerbten Immobilie abläuft, welche Nachweise nötig sind und an welchen Stellen Notariat, Nachlassgericht und Steuerberatung zuständig sind.
Zuerst klären, wer erbt
Verkaufen darf nur, wer als Eigentümer feststeht. Nach einem Erbfall steht im Grundbuch aber noch der verstorbene Mensch. Bevor ein Käufer gesucht wird, braucht es deshalb einen Nachweis über die Erbfolge.
Erbschein oder notarielles Testament
Als Nachweis dient in der Regel ein Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt häufig diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll. Welcher Weg in Ihrem Fall passt, klärt das Nachlassgericht oder ein Notariat.
Die Berichtigung des Grundbuchs
Mit dem Erbnachweis beantragen die Erben, dass das Grundbuch auf sie umgeschrieben wird. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen dafür in der Regel keine Gerichtsgebühren an.
Gemeinsam entscheiden in der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über den Nachlass können sie nur gemeinsam verfügen. Für den Verkauf bedeutet das, dass alle Miterben dem Kaufvertrag zustimmen und beim Notartermin mitwirken oder sich vertreten lassen.
Kommt keine Einigung zustande, kann jede Person die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen. Im äußersten Fall führt das zur Teilungsversteigerung. Dieser Weg dauert meist lange und bringt selten einen besseren Preis als ein gemeinsamer Verkauf.
Unterschiedliche Vorstellungen früh besprechen
Nicht selten möchte eine Person verkaufen, während eine andere das Haus behalten will. Ein offenes Gespräch zu Beginn erspart später viel Streit. Eine gemeinsame Wertermittlung hilft dabei, weil alle von derselben Zahl ausgehen.
Wohnt ein Teil der Familie weit entfernt, lässt sich vieles über Vollmachten regeln. Die Form einer solchen Vollmacht sollten Sie mit dem Notariat abstimmen.
Das Haus für den Verkauf vorbereiten
Ein geerbtes Haus ist oft voller Erinnerungen und Möbel. Bevor Interessenten kommen, sollte klar sein, was mit dem Inventar geschieht. Leere oder aufgeräumte Räume zeigen Zuschnitt und Zustand deutlich besser.
- Persönliche Dokumente und Wertsachen sichern
- Versicherungen und Verträge für Strom, Wasser und Heizung prüfen
- Leerstand regelmäßig kontrollieren und lüften
- Vorhandene Pläne und Belege zusammentragen
Bleibt das Haus über Monate leer, laufen Kosten für Versicherung, Grundsteuer und Heizung weiter. Informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Leerstand, weil manche Verträge dafür besondere Pflichten vorsehen. Eine zügige Entscheidung über den weiteren Weg schont deshalb auch das Budget der Erben.
Den Wert kennen, bevor ein Preis feststeht
Viele Häuser aus einem Nachlass wurden lange nicht modernisiert. Heizung, Fenster und Dach entsprechen dann oft nicht mehr dem heutigen Stand. Eine ehrliche Wertermittlung berücksichtigt diesen Zustand und verhindert einen zu hoch angesetzten Preis.
Auf meiner Seite zum Immobilienverkauf lesen Sie, wie ich Erben vom ersten Gespräch bis zum Notartermin begleite. Den Verkauf vor Ort übernehme ich auch dann, wenn Sie selbst weit entfernt wohnen.
Steuern und Recht gehören zu Fachleuten
Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt unter anderem davon ab, wie lange die verstorbene Person die Immobilie besaß und wie sie genutzt wurde. Auch die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema. Diese Fragen klären Sie bitte mit einer Steuerberatung, rechtliche Fragen mit einem Notariat oder einer Kanzlei.
Ein Erbfall verlangt Geduld. Wer die Schritte in der richtigen Reihenfolge geht, verkauft ohne unnötigen Druck.
FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf nach einem Erbfall
Kann ich vor der Grundbuchberichtigung verkaufen?
Die Suche nach Käufern kann früh beginnen. Für den Kaufvertrag muss die Erbfolge jedoch nachgewiesen sein, damit der Käufer sicher als neuer Eigentümer eingetragen werden kann.
Müssen alle Miterben beim Notar erscheinen?
Alle Miterben müssen zustimmen. Wer nicht anwesend sein kann, lässt sich in der Regel mit einer Vollmacht vertreten, deren Form das Notariat vorgibt.
Lohnt es sich, das Haus vor dem Verkauf zu sanieren?
Das hängt vom Objekt ab. Größere Arbeiten rechnen sich nicht immer, kleine Reparaturen und ein aufgeräumter Eindruck helfen dagegen fast immer.
Berät der Makler auch zur Erbschaftsteuer?
Nein. Steuerliche Fragen gehören zu einer Steuerberatung. Ich kümmere mich um Wertermittlung, Vermarktung und Begleitung bis zum Notartermin.
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Im ersten Gespräch ordnen wir gemeinsam, welche Schritte bei Ihrem Objekt anstehen.