Ratgeber · Bewertung
Der Anlass entscheidet über die passende Form der Bewertung
Gericht, Finanzamt und Kaufinteressenten stellen unterschiedliche Anforderungen. Welche Bewertung zu welchem Zweck passt, lesen Sie hier.
Bewertung ist nicht gleich Bewertung. Für einen Verkauf genügt meist eine fundierte Einschätzung des Marktwerts. Bei einem Streit vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt sind dagegen strengere Anforderungen zu erfüllen.
Dieser Beitrag erklärt, was ein Verkehrswertgutachten von einer Maklerbewertung unterscheidet, wer solche Gutachten erstellt und welche Form für Ihren Anlass sinnvoll ist.
Was der Verkehrswert ist
Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch beschrieben. Gemeint ist der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Im Alltag wird dafür oft auch der Begriff Marktwert verwendet.
Drei anerkannte Verfahren
Sachverständige stützen sich auf festgelegte Verfahren. Das Vergleichswertverfahren nutzt Kaufpreise ähnlicher Objekte. Das Ertragswertverfahren rechnet mit Mieteinnahmen und eignet sich für vermietete Häuser. Das Sachwertverfahren betrachtet Boden und Herstellungskosten des Gebäudes.
Stichtag und Zweck
Jedes Gutachten bezieht sich auf einen Stichtag. Bei einer Erbschaft ist das meist der Todestag, bei einer Scheidung ein Datum aus dem Verfahren. Der ermittelte Wert kann deshalb von einer aktuellen Einschätzung abweichen, obwohl beide fachlich richtig sind.
Wann ein Gutachten von Sachverständigen nötig ist
Ein ausführliches Gutachten ist vor allem dann gefragt, wenn eine dritte Stelle den Wert anerkennen muss oder Beteiligte über die Zahl streiten.
Typische Anlässe
- Streit unter Erben über die Aufteilung eines Nachlasses
- Zugewinnausgleich bei einer Scheidung, wenn keine Einigung besteht
- Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt
- Gerichtliche Verfahren und Zwangsversteigerungen
Wer solche Gutachten erstellt
Gutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige. Auch die Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte erstellen Verkehrswertgutachten. Umfang und Kosten richten sich nach Objekt und Auftrag.
Fragen Sie vor der Beauftragung, ob die Stelle, die den Wert anerkennen soll, bestimmte Anforderungen an das Gutachten stellt.
Auch Banken lassen bei größeren Finanzierungen den Beleihungswert eigens ermitteln. Dieser Wert folgt eigenen Regeln und liegt häufig unter dem Marktwert.
Was ein ausführliches Gutachten enthält
Ein solches Gutachten beschreibt Grundstück, Gebäude und rechtliche Gegebenheiten ausführlich. Es legt die gewählten Verfahren offen, nennt die herangezogenen Marktdaten und begründet jeden Rechenschritt. Fotos, Pläne und Auszüge aus amtlichen Registern ergänzen den Text.
Wichtig ist außerdem der Zeitbedarf. Ein ausführliches Gutachten braucht meist mehr Vorlauf als eine Einschätzung durch einen Makler, weil Unterlagen beschafft und umfangreich ausgewertet werden.
Wann eine Maklerbewertung genügt
Für einen geplanten Verkauf steht eine andere Frage im Mittelpunkt. Welcher Preis ist am Markt realistisch, und mit welcher Zahl sollte das Objekt angeboten werden? Hier hilft eine Marktwertermittlung, die Lage, Zustand und aktuelle Nachfrage zusammenführt.
Auch bei einer einvernehmlichen Aufteilung unter Erben oder bei der Planung einer Modernisierung kann eine solche Einschätzung ausreichen. Wie ich dabei vorgehe, beschreibe ich auf meiner Seite zur Immobilienbewertung.
Für Kaufinteressenten zählt ohnehin vor allem der Eindruck vom Objekt und die Frage, ob der Preis zum Markt passt. Ein Gutachten lässt sich als Beleg vorlegen, ersetzt aber keine durchdachte Vermarktung.
Den passenden Weg wählen
Meine Einschätzung ist eine Marktwertermittlung als Makler. Sie ist kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt. Zeigt sich im Gespräch, dass Sie ein solches Gutachten brauchen, sage ich Ihnen das offen.
Haben Sie Zweifel, ob Ihr Anlass ein Gutachten erfordert, fragen Sie bei der zuständigen Stelle nach. Gerichte, Finanzämter und Banken sagen Ihnen, welche Form sie anerkennen.
Die richtige Form der Bewertung spart Geld und Zeit, weil sie genau die Frage beantwortet, die sich wirklich stellt.
FAQ
Häufige Fragen zu Gutachten und Einschätzung
Ist ein Verkehrswertgutachten für jeden Verkauf nötig?
Nein. Für einen freien Verkauf genügt meist eine fundierte Marktwertermittlung. Ein Gutachten ist vor allem bei Streit oder gegenüber Behörden gefragt.
Was kostet ein Gutachten von Sachverständigen?
Die Kosten hängen von Objekt, Umfang und Anbieter ab. Holen Sie dafür am besten vorab ein Angebot ein.
Erkennt das Finanzamt eine Maklerbewertung an?
In der Regel nicht als Nachweis eines niedrigeren Werts. Dafür verlangt die Finanzverwaltung meist ein Gutachten von Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss.
Kann ich mit einer Maklerbewertung beginnen?
Ja. Sie verschafft einen ersten Überblick. Zeigt sich ein Streit oder der Bedarf an einem Nachweis, lässt sich ein Gutachten immer noch beauftragen.
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Im ersten Gespräch klären wir den Anlass und den passenden Weg zur Zahl.