Ratgeber · Verkauf
Wenn Mieter bleiben, ändert sich der Weg zum Käufer
Ein bestehendes Mietverhältnis endet nicht mit dem Verkauf. Daraus ergeben sich eigene Regeln für Besichtigungen, Käufergruppen und Unterlagen.
Nicht jede Immobilie ist beim Verkauf frei. Oft lebt seit Jahren eine Mieterin oder ein Mieter in der Wohnung, oder ein Mehrfamilienhaus ist voll belegt. Ein Verkauf ist trotzdem möglich, er folgt aber eigenen Regeln.
In diesem Beitrag lesen Sie, was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt, wer als Käufer infrage kommt und wie Besichtigungen mit Rücksicht auf die Bewohner gelingen.
Kauf bricht nicht Miete
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Miete, Laufzeit und alle Vereinbarungen bleiben so, wie sie sind. Auch die Mietsicherheit geht auf den neuen Eigentümer über.
Für Verkäufer heißt das, dass bestehende Absprachen mit den Mietern offen auf den Tisch gehören. Mündliche Zusagen zu Renovierungen oder zur Gartennutzung sollten schriftlich festgehalten werden, bevor ein Käufer sie übernimmt.
Was das für Käufer bedeutet
Wer selbst einziehen möchte, kann das nicht einfach nach dem Kauf tun. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter engen Voraussetzungen möglich, und in bestimmten Fällen gelten zusätzliche Sperrfristen. Selbstnutzer sind deshalb eine kleinere Käufergruppe.
Ein Vorkaufsrecht im Sonderfall
Wurde ein Mietshaus nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann die Mieterin oder der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Ob das zutrifft, sollten Sie vor dem Start mit dem Notariat klären.
Wer eine vermietete Wohnung kauft
Die wichtigste Zielgruppe sind Kapitalanleger. Sie interessieren sich weniger für die Einrichtung als für die Zahlen. Sie fragen nach der Miete im Verhältnis zum Preis, nach dem Zustand des Hauses und nach der Zuverlässigkeit der Mieter.
Käufer mit späterem Eigenbedarf
Manchmal interessieren sich auch Käufer, die erst in einigen Jahren selbst einziehen möchten. Für sie zählen die bisherige Dauer des Mietverhältnisses und die vereinbarten Kündigungsfristen. Welche Angaben zu den Mietern Sie weitergeben dürfen, richtet sich nach dem Datenschutz.
Eine Miete deutlich unter dem Marktniveau kann für Anleger Potenzial bedeuten. Sie mindert aber den laufenden Ertrag. Beides fließt in die Preisfindung ein.
Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang ermöglichen. Die Termine sind rechtzeitig anzukündigen und auf die Bewohner abzustimmen. Wer hier freundlich und verlässlich auftritt, gewinnt die Mieter oft als Unterstützer.
Termine bündeln statt häufen
Ich lege Besichtigungen gesammelt auf wenige Termine und lasse nur vorab geprüfte Interessenten in die Wohnung. Das schont die Bewohner und sorgt für eine ruhige Atmosphäre.
Welche Unterlagen Anleger prüfen
Kapitalanleger rechnen genau. Damit sie das können, sollten alle Angaben zum Mietverhältnis lückenlos vorliegen.
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Übersicht der aktuellen Mieten
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Angaben zur Mietsicherheit
- Hinweise auf laufende Streitigkeiten oder Rückstände
Je vollständiger die Zahlen, desto eher kann ein Anleger seine Finanzierung planen. Fehlende Abrechnungen oder unklare Nebenabreden führen dagegen zu Abschlägen beim Preis oder zu langen Nachfragen.
Wie ich Verkäufe von vermieteten Objekten begleite, beschreibe ich auf meiner Seite zum Immobilienverkauf.
Verkaufen oder erst die Wohnung freigeben
Manche Eigentümer überlegen, mit dem Verkauf bis zum Auszug der Mieter zu warten. Ein freies Objekt erreicht mehr Käufer, doch der Leerstand kostet Miete und Zeit. Welcher Weg sich für Sie rechnet, lässt sich mit einer Wertermittlung für beide Fälle vergleichen.
Auch der Zustand der Wohnung spielt hinein. Ist nach einem Auszug ohnehin eine Renovierung nötig, verlängert sich die Zeit ohne Mieteinnahmen zusätzlich.
Ein gutes Verhältnis zu den Mietern ist beim Verkauf mehr wert als jede Hochglanzbroschüre.
FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf mit Mietern
Darf der neue Eigentümer die Miete sofort erhöhen?
Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Mieterhöhungen sind nur im gesetzlichen Rahmen möglich, genau wie beim bisherigen Vermieter.
Müssen Mieter Besichtigungen zulassen?
In angemessenem Umfang ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und mit Rücksicht auf ihre Belange. Einzelheiten richten sich nach dem Mietvertrag und der Rechtsprechung.
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?
Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Die Übergabe der Kaution wird im Kaufvertrag geregelt.
Erziele ich für eine freie Wohnung einen höheren Preis?
Oft spricht ein freies Objekt mehr Käufer an. Ob sich das Warten trotz entgangener Miete lohnt, zeigt ein Vergleich beider Varianten.
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